Logement conventionné ou non : savoir différencier les deux

Logement conventionné ou non : savoir différencier les deux

TL;DR : Un logement conventionné résulte d’un accord formel entre un propriétaire et l’État, imposant un plafond de loyer et des critères de ressources pour les locataires. En contrepartie, le propriétaire perçoit des avantages fiscaux allant de 15 % à 85 % selon le type de convention. Un logement non conventionné offre une liberté totale au bailleur, mais exclut les locataires du droit à l’APL.

Qu’est-ce qu’un logement conventionné ?

Un logement conventionné est un bien locatif soumis à une convention signée entre le propriétaire et l’État ou l’ANAH (Agence nationale de l’habitat), fixant un plafond de loyer et des conditions d’attribution aux ménages à revenus modestes.

Ce dispositif s’inscrit dans une politique de logement social accessible. Le propriétaire s’engage contractuellement à respecter des règles précises pendant une durée déterminée. 2 types de conventions principales existent sur le marché locatif français :

• Convention APL : durée minimale de 9 à 15 ans selon le prêt associé. Le logement doit être non meublé et constituer la résidence principale du locataire.
• Convention ANAH : durée de 6 ans sans travaux ou 9 ans avec travaux. Elle peut inclure une aide de l’État pour financer des rénovations.

Ces 2 conventions partagent un objectif commun : rendre le parc locatif privé accessible à des ménages qui ne peuvent pas accéder au logement social public. Le conventionnement transforme un bien privé ordinaire en logement à vocation sociale.

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Qu’est-ce qu’un logement non conventionné ?

Un logement non conventionné est un bien locatif dont le propriétaire n’a signé aucune convention avec l’État. Le bailleur fixe librement le montant du loyer, choisit ses locataires sans contrainte de plafond de revenus, et conserve une totale indépendance de gestion.

Cette formule représente la majorité du parc locatif privé en France. Les propriétaires n’ont aucune obligation de résultat envers l’État concernant le profil financier de leurs locataires. Les caractéristiques du logement non conventionné incluent :

• Liberté totale dans la fixation du loyer
• Absence de plafond de ressources imposé aux candidats locataires
• Aucune obligation de durée d’engagement envers l’État
• Impossibilité pour les locataires de percevoir l’APL

Les locataires d’un logement non conventionné peuvent néanmoins prétendre à d’autres aides au logement : l’ALS (Allocation de Logement Sociale) ou l’ALF (Allocation de Logement Familiale), selon leur situation personnelle et familiale.

Quelles sont les différences fondamentales entre les deux types de logements ?

La différence fondamentale réside dans l’existence ou non d’un contrat avec l’État : le logement conventionné impose au bailleur un plafond de loyer et des critères de sélection des locataires, tandis que le logement non conventionné laisse une liberté totale au propriétaire.

Les écarts entre les deux statuts se mesurent sur 5 dimensions clés :

1. Le loyer : un loyer non conventionné peut atteindre jusqu’à 3,5 fois le montant d’un loyer conventionné équivalent.
2. Les aides au logement : seul l’APL est accessible dans le secteur conventionné. L’ALS et l’ALF s’appliquent dans le secteur non conventionné.
3. La sélection du locataire : le propriétaire conventionné respecte des plafonds de ressources. Le propriétaire non conventionné choisit librement.
4. Les avantages fiscaux : le bailleur conventionné bénéficie de réductions d’impôt. Le bailleur non conventionné n’en bénéficie pas.
5. La durée d’engagement : de 6 à 15 ans en secteur conventionné. Aucune durée imposée en secteur non conventionné.

Comment fonctionnent les loyers dans un logement conventionné ?

Dans un logement conventionné, le loyer est plafonné par mètre carré selon la zone géographique du bien et le type de convention signé. La révision annuelle s’appuie sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) du 2e trimestre de l’année précédente.

3 niveaux de loyer coexistent dans le secteur conventionné ANAH :

• Loyer intermédiaire : réduction fiscale de 30 % pour le propriétaire.
• Loyer social : réduction fiscale de 60 % pour le propriétaire.
• Loyer très social : réduction fiscale pouvant atteindre 85 % selon les conditions.

La superficie minimale du logement est fixée à 9 m². La hauteur sous plafond doit atteindre 2,20 m minimum, pour un volume habitable d’au moins 20 m³. Ces normes garantissent des conditions de vie décentes pour les locataires.

Pour le secteur non conventionné, la révision du loyer repose sur l’IRL mentionné dans le bail. En l’absence de clause spécifique, on applique le dernier indice publié. La loi du 16 août 2022 sur le pouvoir d’achat a limité la hausse de l’IRL à 3,49 % pour le 3e trimestre 2023 en France métropolitaine.

Quels sont les plafonds de ressources pour accéder à un logement conventionné ?

L’accès à un logement conventionné ANAH est soumis à des plafonds de ressources basés sur le revenu fiscal du ménage, actualisés chaque année par la CAF pour s’adapter aux évolutions économiques.

Les ressources maximales pour un logement conventionné ANAH en 2023 sont :

• 20 966 € pour une personne seule
• 27 998 € pour 2 personnes
• 33 670 € pour 3 personnes
• 40 648 € pour 4 personnes

Ces seuils varient aussi selon la zone géographique du bien. La CAF examine chaque dossier pour vérifier l’éligibilité aux aides, notamment à l’APL. Les profils éligibles incluent des étudiants, des familles monoparentales, des personnes seules ou des couples dont les revenus restent inférieurs aux barèmes établis.

Dans un logement non conventionné, aucun plafond de ce type n’existe. Le propriétaire sélectionne ses locataires selon ses propres critères, sans validation par un organisme public.

Quelles aides au logement sont accessibles selon le statut du bien ?

Les locataires d’un logement conventionné accèdent automatiquement à l’APL (Aide Personnalisée au Logement), versée directement par la CAF au propriétaire ou au locataire selon le mode choisi. Les locataires d’un logement non conventionné perçoivent l’ALS ou l’ALF selon leur situation.

Le tableau des aides disponibles selon le statut :

• Logement conventionné APL : APL versée par la CAF, sous conditions de ressources du locataire.
• Logement conventionné ANAH : APL accessible selon les barèmes en vigueur.
• Logement non conventionné : ALS (Allocation de Logement Sociale) ou ALF (Allocation de Logement Familiale), jamais l’APL.

Le versement direct de l’APL au propriétaire constitue une sécurité financière importante. En cas de difficulté de paiement du locataire, le bailleur perçoit quand même la part correspondant à l’aide. Ce mécanisme renforce la sécurité locative dans le secteur conventionné.

Quels avantages fiscaux le propriétaire d’un logement conventionné obtient-il ?

Un propriétaire signataire d’une convention ANAH bénéficie de réductions fiscales sur ses revenus fonciers variant de 15 % à 85 % selon le niveau de loyer pratiqué et le type d’engagement souscrit.

Ces avantages se déclinent selon 3 niveaux :

• Loyer intermédiaire : réduction de 30 % sur les revenus fonciers.
• Loyer social : réduction de 60 % sur les revenus fonciers.
• Loyer très social avec travaux subventionnés : réduction pouvant atteindre 85 %.

La convention ANAH peut aussi inclure des subventions pour travaux de rénovation. Ces aides financent une partie des coûts de mise en conformité du logement, permettant au propriétaire d’améliorer son patrimoine tout en réduisant sa charge fiscale. Le propriétaire non conventionné ne perçoit aucun de ces avantages fiscaux spécifiques.

Comment se déroule le processus d’attribution d’un logement conventionné ?

L’attribution d’un logement conventionné suit une procédure réglementée sous le contrôle du préfet. Le propriétaire ne choisit pas librement son locataire : le dossier est instruit selon des critères objectifs définis par la convention.

Le processus comprend 5 étapes clés :

1. Dépôt du dossier exclusivement en ligne par le candidat locataire.
2. Vérification des ressources du ménage par rapport aux plafonds ANAH ou APL.
3. Contrôle de la conformité du logement : surface minimale de 9 m², hauteur sous plafond de 2,20 m, volume habitable de 20 m³.
4. Validation du dossier par la CAF et les autorités compétentes.
5. Signature du bail pour une durée de 6 à 9 ans selon le type de convention.

Les documents requis incluent une pièce d’identité, un RIB et diverses attestations de ressources. Cette procédure contraste fortement avec celle d’un logement non conventionné, où la relation est directement bilatérale entre propriétaire et locataire sans intervention administrative.

Quels sont les mythes fréquents sur les logements conventionnés ?

Le logement conventionné est souvent confondu avec le logement social public (HLM), alors qu’il s’agit d’un bien du parc locatif privé dont le propriétaire a volontairement signé une convention avec l’État ou l’ANAH.

Voici 4 idées reçues à corriger :

• Mythe 1 : « Un logement conventionné est forcément un HLM. » — Faux. Il peut appartenir à un propriétaire privé individuel ayant signé une convention ANAH ou APL.
• Mythe 2 : « Le propriétaire perd le contrôle de son bien. » — Faux. Il conserve la propriété et gère son logement, mais dans le cadre des règles de la convention.
• Mythe 3 : « Les locataires non conventionnés n’ont droit à aucune aide. » — Faux. L’ALS et l’ALF restent accessibles selon la situation personnelle du locataire.
• Mythe 4 : « Le conventionnement est définitif. » — Faux. La durée d’engagement est de 6 à 15 ans selon la convention. À l’échéance, le propriétaire peut choisir de ne pas renouveler.

Comment choisir entre louer un logement conventionné ou non conventionné ?

Le choix entre logement conventionné et non conventionné dépend du profil du propriétaire et des objectifs locatifs : le conventionnement maximise les avantages fiscaux et sécurise les paiements, tandis que le non-conventionnement optimise la liberté tarifaire et la sélection des locataires.

Pour un propriétaire, le conventionnement est pertinent si :

• La pression fiscale sur les revenus fonciers est élevée (réduction jusqu’à 85 %).
• Il souhaite sécuriser les loyers via le versement direct de l’APL par la CAF.
• Le bien nécessite des travaux finançables par les subventions ANAH.
• Il dispose d’un bien dans une zone où la demande locative sociale est forte.

Pour un locataire, rechercher un logement conventionné est avantageux si :

• Les ressources du ménage sont inférieures aux plafonds ANAH (ex. : 20 966 € pour une personne seule).
• L’accès à l’APL représente un levier financier décisif pour équilibrer le budget logement.
• Le ménage recherche un loyer encadré dans une zone où les prix du marché sont élevés.

Pour un locataire aux revenus supérieurs aux plafonds, un logement non conventionné offre plus de flexibilité dans le choix du bien, de la localisation et des caractéristiques du logement, sans contrainte administrative liée à la vérification des ressources.

Pourquoi la distinction conventionné/non conventionné impacte-t-elle le marché locatif ?

La distinction entre logements conventionnés et non conventionnés structure l’ensemble du marché locatif français en créant 2 segments aux dynamiques tarifaires opposées : un secteur encadré à vocation sociale et un secteur libre soumis aux forces du marché.

Les loyers libres peuvent atteindre 3,5 fois le montant des loyers conventionnés. Cet écart considérable illustre l’impact direct du conventionnement sur l’accessibilité au logement. Dans les zones tendues — Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes — cet écart renforce le rôle du parc conventionné privé comme complément indispensable au parc HLM.

Le cadre réglementaire évolue régulièrement. La loi du 16 août 2022 sur le pouvoir d’achat a plafonné la hausse de l’IRL à 3,5 % entre le 3e trimestre 2022 et le 2e trimestre 2023. Des règles spécifiques s’appliquent dans les territoires d’outre-mer et en Corse. Ces ajustements législatifs influencent les décisions des propriétaires privés concernant l’opportunité de conventionner leur bien ou de rester dans le secteur libre.